買 い 替 え ・住み替えをご
検討中の方

彩晄エステートは、姫路市エリアで不動産相続・不動産売却のサポートを行う会社です。不動産売却を考えている方の中には、買い替えや住み替えを予定しているケースも少なくないでしょう。こちらでは、買い替えや住み替え、家族信託、オーナーチェンジなど、さまざまな売却について解説します。不動産相続や売却に関するお悩みは、彩晄エステートへご相談ください。

買い替え

買い替えとは、所有している不動産の売却と新しい不動産の購入を同時に行う方法です。買い替えには、先に売却を先に進める「売り先行」、新しい住宅の購入を先に進める「買い先行」があります。

売り先行であれば、売却後で手元に資金がある状態で新居の購入を進められますが、一時的な住まいや引っ越しの手間が余計にかかります。買い先行の場合は、すぐに新居での暮らしを始められますが、売却前のため多くの資金が必要となるほか、住宅ローンの審査や返済が難しくなるケースもあるため注意が必要です。

買い替えは、自身の状況に合わせて不動産会社と相談しながらどのように進めるかを決めましょう。

住み替え

住み替えとは、不動産取引を伴った住居変更のことです。「賃貸物件から購入したマイホームへ」「マイホームを売却し、新しいマイホームへ」「マイホームを売却し、賃貸物件へ」などのケースがこれにあたり、買い替えも住み替えに含まれることがあります。

買い替えと同様に、住み替えも新しい物件の購入や売却が必要となるため、「賃貸物件から賃貸物件への引っ越し」よりも時間がかかります。期間としては3カ月～1年程度かかるのが一般的です。

家族信託

家族信託契約によって管理の権利を持った人が不動産売却を行う場合、「不動産を処分する権限」が付与されてなければいけません。また、不動産登記にも家族信託契約の内容を反映しておく必要があります。

もし、不動産の処分に関する項目が信託契約書にない場合、原則として家族信託での不動産売却はできません。不動産の処分の権限を追加する場合は、契約変更をすることになりますが、そのためには委託者兼受益者である両親の協力が不可欠です。この際、すでに両親の判断能力がない場合は契約変更できないため、契約書作成の段階でしっかりと調整しておきましょう。

オーナーチェンジ

オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で投資用不動産を売買する取引です。買主は、家賃を受け取る権利、借主に対する敷金の返還義務、建物の修繕の責任などを引き継ぎます。売主のメリットとしては、入居者に対して立ち退き交渉を行わずに済むことが挙げられます。入居者の生活に影響が及ぶことはほとんどありません。

オーナーの交代は、入居者には事後報告されることがほとんど。ただし、家賃の回収などを管理会社が代行している、管理会社による借り上げ契約をしているといった場合は、オーナー変更の通知をしないこともあります。

オーナーチェンジの売却も、基本的な流れは一般的な不動産売却と同様ですが、大きな違いとしてレントロール（賃貸借条件一覧表）の作成や開示などがあります。

インスペクション

インスペクションとは、「住宅の劣化状態」「欠陥の有無」「修繕が必要な箇所やタイミング」などを診断する不動産調査です。

宅地建物取引業法上の規定では、「既存住宅状況調査技術者講習」を修了した建築士が「既存住宅状況調査方法基準」に従って行うものとなっています。「ホームインスペクション」や「住宅診断」などの住宅診断を行っている企業もありますが、宅地建物取引業法で定められたものとは異なるケースがあります。

インスペクションを行うメリットとして、診断によって安心感が増し、スムーズな売却や売却後のトラブル回避ができる点が挙げられるでしょう。