不動産売却の基礎知識
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不動産売却の 基 礎 知 識
彩晄エステートは、姫路市エリアで不動産相続・不動産売却のサポートを行う会社です。不動産売却は、日常的に行うものではないため、「なじみや知識がない」という方も多いはず。しかし、不動産売却は大きな取引となるため、知識がなくては後悔してしまう恐れもあります。そこでここでは、不動産会社の選び方や売却の流れ、費用など不動産売却の基礎知識についてお伝えします。不動産相続や売却に関するお悩みは、彩晄エステートへご相談ください。
不動産会社の選び方
不動産会社は不動産売却を成功に導くためにパートナーです。そのため、良い業者をしっかりと見極めることが大切。不動産会社を選ぶ際は以下の4つのポイントをチェックしましょう。
地域に詳しい不動産会社かどうか
不動産会社を選ぶ際、テレビCMなどで見たことや聞いたことのある大手の不動産会社を選ぶ方も多いでしょう。大手の不動産会社であれば安心感があるかもしれません。しかし、地域密着の不動産会社は、その地域に根差した不動産売却のノウハウを豊富に持っています。深いところまで地域の特徴や住民のニーズなどを理解し、常に地域の情報を細かいところまでリサーチできるのは地域密着の大きな強みです。不動産会社選びでは、売却したい不動産がある地域で密着して活動する不動産会社もチェックしましょう。
売却力があるかどうか
不動産売却を成功させるには、その不動産会社の「売却力」が重要なポイント。集客力、顧客情報の豊富さ、地域の情報に精通しているかなどはしっかりとチェックすることが大切です。不動産会社のホームページや相談の際に担当者へ聞いて確認してみましょう。
不動産会社の得意分野
不動産会社と一口にいっても、それぞれ得意・不得意があります。「マンションやアパートなど投資用不動産に強い」「空き家に強い」「訳アリ物件に強い」「不動産相続に強い」など、得意分野はさまざまです。少しでも不動産売却の成功率を高めるのであれば、自身の売却状況に適した不動産会社を選びましょう。
スタッフの対応
不動産会社は不動産売却を成功させるためのパートナーです。だからこそ、誠実でしっかりと対応してくれる会社を選ぶことが大切。説明が丁寧、都合が悪いことも話してくれる、店内が整頓されているといった特徴に当てはまる不動産会社であれば、教育が行き届いた信頼できる会社である可能性が高いといえます。
不動産売却を成功させるポイント
不動産売却の成功率を上げるために以下のようなポイントを意識してみましょう。
相場に合わせた売却価格
「せっかく不動産を売るなら少しでも高く売りたい」と誰もが考えるはずです。しかし、相場から大きく離れた価格では売却そのものがうまくいきません。不動産会社の査定をふまえて、適正価格で売り出しましょう。また、査定は複数社に依頼して、大まかな適正価格を把握するのがおすすめです。複数社に査定を依頼して明らかに高い価格を付ける会社は、契約を取るためだけに高い価格を提示している恐れがあるため注意しましょう。
住まいの強みや魅力を整理しておく
不動産売却は、購入希望者に「この物件いいかも！」と思ってもらうことが大切。そのため、住まいの強みや魅力を事前に整理しておき、しっかりとアピールできるようにしましょう。「近隣施設が充実している」「地域の治安が良い」「交通の便が良い」などは大きな強みです。あわせて、悪い点について聞かれた場合もしっかりと答えられるように整理しておくのも効果的。「近くにコンビニはないけど、自転車で行ける距離にスーパーがある。」などフォローを入れてアピールすることもできます。
内覧対策はしっかりと
不動産売却においての内覧は、大切なアピールの場面です。少しでも好印象を持ってもらうために、事前の準備は欠かせません。「家の顔でもある玄関の掃除」「照明や採光など部屋を明るく見せる工夫」「水回りは念入りに掃除して清潔感を」「不要な家具などを片付けて部屋を広く見せる」「換気や消臭」「ペットがいる場合は一時的に預ける」などしっかりと内覧対策を行いましょう。また、内覧時は主に家事をしている人が1人で対応するのがおすすめです。時間の融通が利きやすく、購入希望者に気をつかわせにくくなります。
不動産売却の流れ
仲介売却による不動産売却の流れは主に以下の通りです。
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STEP 01
問い合わせ・相談・査定依頼
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まずは不動産会社に問い合わせをして、不動産売却に関する相談や査定依頼を行いましょう。査定依頼は複数社に依頼するのがおすすめです。
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STEP 02
査定・査定価格のご提示
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依頼した不動産会社による査定を受け、査定価格をそれぞれしっかりとチェックしましょう。「査定時のスタッフ対応」「他者と比べて不自然な査定額になっていないか」という点は、不動産会社選びの重要なポイントです。
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STEP 03
媒介契約・販売活動開始
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依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を締結します。媒介契約とは、お客様と不動産会社で、売却に関するルールを定める契約です。媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
媒介契約締結後は売却の戦略を話し合い、希望にそった方法で販売活動が行われます。販促活動としては、インターネットサイトへの掲載、折り込みチラシ、レインズへの登録などが一般的です。
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STEP 04
購入希望者との条件交渉
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内覧などを行い購入希望者が見つかったら条件交渉となります。多くの場合、条件交渉は不動産会社が間に入る形で行われます。
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STEP 05
売買契約の締結
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売主様と買主様で条件などご納得いただいたら、売買契約の締結となります。
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STEP 06
引き渡し準備
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引き渡し日までに引っ越しや必要書類の準備を整えましょう。
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STEP 07
お引き渡し
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売買契約時に定めた日程で引き渡しとなります。買主様から売却代金を受け取って、所有権の移転手続きを行い取引完了です。取引完了後、売却で利益が出た場合は確定申告を行いましょう。利益が出なかった場合も、税金控除を利用するためには確定申告が必要です。
不動産売却時にかかる費用
不動産売却でかかる主な費用としていかのようなものが挙げられます。
仲介手数料
仲介売却の場合は不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は基本的に以下の計算式で求められます。
仲介手数料＝売却価格×3％＋6万円（上限額）
ローンの残債
売却にあたって、住宅ローンの残債を支払い抵当権の抹消をしなければいけません。売却代金などでローンを完済しましょう。
登記費用
抵当権抹消登記費用や司法書士への報酬（手数料）がかかります。
譲渡税
譲渡所得で売却益が出た場合、所得税や住民税がかかります。譲渡所得の求め方は以下の通りです。
譲渡所得＝売却代金−（購入代金＋購入にかかった諸経費＋売却でかかった諸経費）
印紙代
売買契約や旅愁所などに貼付する印紙代です。
引っ越し費用
住んでいる住宅を売却する場合は、売却した物件からの引っ越し費用がかかります。
